經(jīng)參調(diào)查丨“閑”置資產(chǎn)“忙”出圈——天津城市更新觀察

新年伊始，漫步天津市天開高教科創(chuàng)園，一陣陣面包香氣飄散街頭，牛肉面館里排起了長隊。抬眼望去，銀行、電信營業(yè)廳、咖啡廳人來人往。一支二三十人的參觀隊伍正跟著講解員穿行在樓宇間……

天開高教科創(chuàng)園開園時場景。資料照片

很難想象，這座頗有人氣的科創(chuàng)園一年前還是一座“荒廢廣場”。從枯草、破窗、爛尾樓到店鋪林立、麥當勞也正計劃入駐，僅用時3個月，閑置近10年的樓宇上演了“驚天大逆轉(zhuǎn)”。

多年以來，隨著產(chǎn)業(yè)升級、城市發(fā)展，一些“城市地標”變成“城市傷疤”，曾經(jīng)的“領頭羊企業(yè)”成了流浪貓聚集地，造成巨大資源浪費。

近兩年來，天津給“傷疤”動手術，為“空樓”注人氣，一棟棟爛尾樓宇“枯木又逢春”，一座座老舊廠房迎來新主人、一塊塊閑置土地開啟新項目，僅市屬國資系統(tǒng)就已盤活資產(chǎn)336萬平方米，收益230億元。

城市的“傷疤” 歷史的痕跡

從地鐵天拖站下車步行僅幾分鐘，便走到磚紅色建筑風格的天拖創(chuàng)意生活園。這里位于天津市南開區(qū)，離著名的南開大學不遠。

然而，這片交通便利的中心城區(qū)給人一種“城中村”的感覺：走在路上，隔幾米就碰到一根電線桿，拐個彎還能看到懸離地面2米的暖氣管道，沿街道架起通往附近的居民小區(qū)。再往前走，沿街8家底商中有6家的玻璃門一片塵土，靜待出租。

只有靜靜矗立的“牛頭”雕塑，提醒人們這里曾經(jīng)的繁華。

天拖創(chuàng)意生活園的前身是天津拖拉機廠。1958年，我國第一輛中馬力輪式拖拉機“鐵牛”在此問世。作為傳統(tǒng)工業(yè)基地，天津拖拉機廠、天津第一機床總廠等一大批傳統(tǒng)制造企業(yè)的名字響徹全國，在我國工業(yè)史上留下濃墨重彩的一筆。

1986年至1998年，伴隨國有企業(yè)改革和新一輪產(chǎn)業(yè)升級，天津很多工業(yè)企業(yè)開始從中心城區(qū)向濱海新區(qū)轉(zhuǎn)移，此后部分老廠區(qū)閑置起來。

河東區(qū)成林道地鐵站附近也有這樣的痕跡：長長的磚墻圍起一片荒地，隔開了周邊的高樓林立。這塊土地上的天津制藥廠在世紀之交遷至濱海新區(qū)后，地塊便閑置下來，至今已有20多年。

近年來，因為資金鏈斷裂或市場不景氣等原因，爛尾樓又成為城市新“傷疤”。天開園的前身是一家民營企業(yè)開發(fā)的寫字樓“科技廣場”。這家民營企業(yè)破產(chǎn)后，由破產(chǎn)管理人亞星清算事務有限公司接管。其經(jīng)理趙錦介紹說，這家企業(yè)由于民間借貸等原因，資金鏈斷裂，破產(chǎn)時8棟寫字樓、公寓樓基本完工，其中2棟有上百套房子已經(jīng)賣出去，“特別可惜”。

此外，一些樓宇的空置率有所上升，帶來“新閑置”。比如，天津市凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司2022年報顯示，2018年以來天津某區(qū)2020年-2022年寫字樓成交量價呈持續(xù)下降趨勢，空置率達到43%。

“近年來，中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展放緩，產(chǎn)出貢獻下降，支撐作用減弱，面臨產(chǎn)業(yè)空心化等突出問題，亟須在產(chǎn)業(yè)定位、功能承載、空間布局、政策引導等方面深入謀劃、創(chuàng)新破局。”天津市相關部門一位負責人說。

為何閑置幾十年?

記者走訪十幾處閑置資產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，雖然閑置資產(chǎn)所處地段普遍不錯，但命運千差萬別。有的辦公樓小院閑置兩三年后迎來新生，但有家管樂器廠舊址閑置了20余年仍無人理睬。這樣閑置十幾年、幾十年的情況并非個例。地理位置優(yōu)越、交通便利的場所為何閑置多年?

首先，房屋產(chǎn)權(quán)遺留問題盤根錯節(jié)。天津二次方產(chǎn)業(yè)園盤活前是一處閑置兩三年的辦公場所。一位不愿透露姓名的原單位負責人說，樓房曾多次違章加蓋，現(xiàn)有廠房面積與房本面積有較大出入。“按照現(xiàn)有政策，得按照房本恢復原樣再開發(fā)。但拆遷投入太大，沒人愿意接手”。

其次，土地性質(zhì)影響運營成本。閑置廠房大多是以前的紡織、化工、機械等企業(yè)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。這些地方重新開發(fā)時一般選擇商業(yè)、文化、旅游等。這便需要變更為商業(yè)用地。河東區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進局局長馬俊猛解釋說，商業(yè)用地開發(fā)成本較工業(yè)用地高出近一倍，僅這一項便令不少老舊廠房盤活項目“未啟動先流產(chǎn)”。

文物保護與廠房開發(fā)平衡難，也是導致閑置的重要因素。在老工業(yè)基地天津，不少老舊廠房列入地方文物或工業(yè)遺產(chǎn)。比如，和平區(qū)成都道上有一座二層磚木結(jié)構(gòu)西式小洋樓，走在木質(zhì)樓梯和地板上，歷史的厚重感撲面而來。這是著名抗日將領張自忠的故居，2013年被評定為天津市第四批文物保護單位。“那時，小洋樓里有一家餐飲企業(yè)，但人來人往、煙熏火燎會對磚木結(jié)構(gòu)房屋造成一定程度的損害，按照文物保護相關規(guī)定，我們需要先清退再招商。”天津市政建設集團有限公司副總經(jīng)理馬建苓說。

此外，盤活的經(jīng)濟賬不劃算。天津市產(chǎn)權(quán)交易中心數(shù)據(jù)顯示，閑置廠房重新利用中超半數(shù)是租賃。天津一家民營廠房租賃企業(yè)負責人張鴻燁給記者算了一筆賬，以每平方米至少1000元的改造費用計算，改造一家中型老廠房動輒幾千萬元，而租賃廠房很難向銀行貸款，巨額資金投入讓民營企業(yè)有心無力。

“看得見的手”拉一把“看不見的手”

如果梳理一幅“閑置資產(chǎn)地圖”就會看到，閑置資產(chǎn)以老城區(qū)、中心城區(qū)為主，以國有資產(chǎn)、行政事業(yè)單位資產(chǎn)為主，其中有老舊廠房、寫字樓、閑置地塊、辦公用房、小洋樓等。但也不乏郊區(qū)地塊、民企資產(chǎn)。比如，濱海新區(qū)一家民營汽車配件工廠倒閉后，占地26萬平方米的工廠閑置多年。

盤活如此復雜的資產(chǎn)并非易事。接手“科技廣場”后，趙錦感慨，爛尾樓導致的上訪全市有名，“背著幾十億元的債務，僅靠市場手段很難盤活起來”。

這也是閑置資產(chǎn)所有人的共同心聲。天拖地塊在2019年由兩家房地產(chǎn)企業(yè)接手，改造為商業(yè)街，但面臨招商難題，幾十米高的“鎏金現(xiàn)鋪火熱招商”廣告海報已經(jīng)掉色，入駐率也僅三四成。

2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》;2022年9月，天津市政府辦公廳發(fā)布《天津市進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資若干措施》;2022年12月，天津市提出“中心城區(qū)更新提升行動”等“十項行動”，盤活存量資源是重要內(nèi)容。此后天津出臺一系列創(chuàng)新政策，盤活閑置資產(chǎn)進入快車道。

產(chǎn)權(quán)問題和土地性質(zhì)是兩塊“硬骨頭”。對此，天津市河東區(qū)委經(jīng)過多輪商討，以會議紀要形式允許企業(yè)利用現(xiàn)有廠房進行改造，無需拆掉重建。“沒有政府背書，誰也不敢放心搬進來。”受益于這項政策的二次方產(chǎn)業(yè)園運營負責人孫文普說。

同時，天津依據(jù)國家相關法規(guī)發(fā)文提出，以5年為過渡期，允許工業(yè)用地進行商業(yè)開發(fā)。從實際效果來看，推遲土地性質(zhì)變更對財政來說利大于弊。馬俊猛說：“園區(qū)資源得以在短時間內(nèi)盤活，平均每個園區(qū)增加稅收上百萬元。”

針對文物保護問題也想出了新辦法。2023年夏天，在第四批國家工業(yè)遺產(chǎn)名單上的“天津第三棉紡織廠”廠房里，施工人員在室內(nèi)搭建鋼筋，灌入水泥，將原有建筑“包”起來，在廠房里建了個小一號的新房子。

目前，這一工程已經(jīng)完工。天津棉三創(chuàng)意企業(yè)管理服務有限公司總經(jīng)理陳強介紹，為了最大限度保護工業(yè)遺產(chǎn)，公司與文物保護單位溝通后開創(chuàng)了“房中房”方案，既保護了文物，又開發(fā)了閑置空間，給這座老建筑帶來新生機。

除了一系列政策突破，真金白銀地投入也必不可少。天津市住房城鄉(xiāng)建設委2023年公開數(shù)據(jù)顯示，全市審定城市更新項目達到16個，總投資1473億元。

“我們將以項目為抓手，做好商務樓宇、閑置老舊廠房、小洋樓等閑置低效資源利用類更新，盤活存量、擴大增量、提升質(zhì)量。”天津市住房和城鄉(xiāng)建設委員會二級巡視員侯學鋼說。

“大賬本”算贏“小賬本”

幾個月前，記者走進吉利遠程新能源商用車天津工廠項目工地，數(shù)百米長的U型車間基本完工，一些工人在嚴冬中加緊修建試車跑道。

一片“叮叮當當”聲中，項目負責方、泰達科工園經(jīng)理李世元給記者算了一筆賬，同等體量的新能源汽車產(chǎn)業(yè)園，新建成本大約每平方米4000至5000元，但盤活閑置廠房后，改造成本只有1000元左右。

事實上，本輪盤活閑置資產(chǎn)基本由國企主導。比如，天拖地塊由天津泰達城市更新建設發(fā)展有限公司承接，天開園由天津宏達科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司建設開發(fā)，吉利遠程新能源商用車天津工廠項目由泰達科工園負責。多家承接項目的國有企業(yè)負責人反映，盤活項目一般需要20年至25年才能盈利。

從企業(yè)的小賬來看總體盈利很少。按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，住宅與商業(yè)開發(fā)比例在6：4左右可以盈利。不過，當前房地產(chǎn)市場不景氣，作為盈利點的住宅出售成了難題，這意味著盤活項目并不能快速回本。

“盤活項目得到銀行低息貸款的融資支持，但國有企業(yè)接手盤活項目基本是微利。”天津泰達融晟城市更新建設發(fā)展有限公司南開區(qū)天拖片區(qū)城市更新項目負責人趙丹江說，這是國企應當承擔的社會責任。

然而，從社會效益的“大賬”來看，這是一筆非常劃算的買賣。閑置廠房盤活帶來國有資產(chǎn)增值。天津市國資委數(shù)據(jù)顯示，全市市屬國有資產(chǎn)閑置約500萬平方米，2022年、2023年全市盤活336萬平方米，收益達到230億元。

天津產(chǎn)權(quán)交易中心總經(jīng)理助理夏龍江介紹，2022年到2023年國企存量資產(chǎn)盤活交易額達435億元，增值溢價超9億元。比如，渤化集團國際輪胎公司廠房、設備通過掛牌轉(zhuǎn)讓，盤活國有資產(chǎn)價值7.1億元。

老城區(qū)經(jīng)濟由此迸發(fā)活力。天津工業(yè)縫紉機廠改造為新動能引育中心后，入駐高科技企業(yè)36家，第一年園區(qū)總收入達到1.2億元;閑置辦公樓改造成二手商品流通電商產(chǎn)業(yè)園“二次方”后，交易額每月新增2000萬元，一年的交易額有望達到10億元。天拖地塊也進入二次盤活階段，在東、南、西三個方向打通交通堵點，與天開園及周邊居民區(qū)連通起來，不久后這里將建成充滿活力的商業(yè)步行街。

群眾成了直接受益者。濱海新區(qū)的泰達發(fā)展MSD樓宇搖身一變成為天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政務服務中心，可以實現(xiàn)693項業(yè)務“一站式”辦理。在寬敞的大廳里，辦業(yè)務的人絡繹不絕。

天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局企業(yè)發(fā)展科科長施偉熹說，2020年至今泰達發(fā)展寫字樓招商運營團隊，借助北京疏解非首都功能的東風，探索“以商招商”及“寫字樓+產(chǎn)業(yè)”的招商模式，MSD全域?qū)懽謽蔷C合出租率從2020年的55%升至61%。

人氣越來越旺的天開園現(xiàn)在注冊企業(yè)1100多家。按規(guī)劃，天開園核心區(qū)將在南開大學、天津大學“家門口”打造一個新型園區(qū)，為創(chuàng)業(yè)、科技成果轉(zhuǎn)化和教學科研創(chuàng)造條件。

天開園運營公司天開發(fā)展集團有限公司一位負責人信心滿滿地說：“將科技元素、文化元素融入城市建設，這里將打造成綠樹成蔭、書香縈繞的科創(chuàng)之都。”(記者 王井懷 尹思源 天津報道)