財經(jīng)聚焦｜房地產(chǎn)金融新政來了，政策組合拳影響幾何？

新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措日前出爐：引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地……此時揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳有何考量?新政策又將帶來哪些影響?

24日，在國新辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝一下宣布了五項房地產(chǎn)金融政策。這令不少市場人士大呼：超預(yù)期!

  圖為9月24日國務(wù)院新聞辦公室在北京舉行的新聞發(fā)布會現(xiàn)場。新華社記者李鑫 攝

完善房地產(chǎn)金融政策，要從供需兩端入手。在激發(fā)有效需求方面，中國人民銀行再次宣布降低存量房貸利率，并統(tǒng)一了首套、二套房貸最低首付比例。

去年8月，中國人民銀行也曾推動商業(yè)銀行調(diào)降過一輪存量房貸利率，調(diào)整后存量首套房貸利率平均下降0.73個百分點。不過，上次調(diào)降后，不少存量房貸利率仍在4%左右。

隨著新發(fā)放貸款利率不斷下行，新老房貸利差不斷拉大，尤其是原來加點幅度較高的城市，如北京、上海、深圳、廣州等，新老房貸利差更大。

對于此輪批量調(diào)整，潘功勝表示，擬引導(dǎo)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均下降0.5個百分點左右。

得知存量房貸利率將再次調(diào)整，家住北京望京的孫先生頗為關(guān)注。上一輪存量房貸調(diào)整時，受制于北京首套房貸利率政策下限要求，他的貸款利率調(diào)降至4.75%。

“現(xiàn)在北京的新發(fā)放首套房貸利率下限是3.4%，這距離我的房貸利率不止1個百分點。即便只下降0.5個百分點，我每月也能少還1600元左右。”孫先生算了一筆賬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果以商貸100萬元、30年等額本息計算，房貸利率下降0.5個百分點，借款人月供減少大約280元，30年可減少利息支出超10萬元。

截至6月末，我國個人住房貸款余額37.79萬億元。潘功勝明確表示，存量房貸利率下降將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)1500億元左右。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，減少提前還貸行為，還能壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

除了減輕房貸借款人利息壓力，此次金融管理部門還統(tǒng)一了首套和二套房貸的最低首付比例。二套房首付款比例也降至15%，創(chuàng)下近年新低。

家住重慶兩江新區(qū)的市民袁先生最近看中一套位于中央公園片區(qū)的改善型住房。“家中二胎即將出生，原先的房子不夠住，想再購置一套四室戶型。”袁先生告訴記者，如果后續(xù)二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%，首付可以至少節(jié)省23.5萬元。

“從房貸利率、首付款比例兩個方面調(diào)整住房金融政策，有助于降低居民住房消費門檻、減輕利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)擴(kuò)大消費和投資。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，各地還可以因城施策，確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。另外，15%只是最低的首付比例，能否按最低首付比例執(zhí)行，商業(yè)銀行還得根據(jù)客戶風(fēng)險情況進(jìn)行評估。

  2024年5月在上海嘉定區(qū)拍攝的某樓盤項目現(xiàn)場。新華社記者鄭鈞天 攝

在從需求端支持居民購房的同時，金融管理部門還推出不少利好供給端的政策舉措。

潘功勝介紹，房企存量融資展期、經(jīng)營性物業(yè)貸款等階段性政策，原本將在今年底到期，此次中國人民銀行和金融監(jiān)管總局決定將這兩項政策延期到2026年底。

業(yè)內(nèi)專家介紹，延長部分房地產(chǎn)金融政策期限，有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流。

盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。此次中國人民銀行還進(jìn)一步優(yōu)化了保障性住房再貸款政策，引起市場普遍關(guān)注。

今年5月，中國人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房。

“為進(jìn)一步增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行資金支持的比例，由原來的60%提高到100%，加快推動商品房的去庫存進(jìn)程。”潘功勝說。

董希淼認(rèn)為，中國人民銀行資金支持的比例提高到100%，有助于提高商業(yè)銀行和地方國企積極性，加快推動商品房的去庫存進(jìn)程。此舉還有助于進(jìn)一步增加保障房供給，推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。

此外，在支持收購房企存量土地方面，中國人民銀行提出，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備的基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地。

潘功勝介紹，此舉有助于盤活存量用地，緩解房企資金壓力，“在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持”。

隨著中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢調(diào)整優(yōu)化，一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險外溢。

“此輪房地產(chǎn)金融政策再加碼，沒有改變一貫的政策取向，新舊政策銜接穩(wěn)步有序。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，金融政策支持力度加大，全面助力穩(wěn)存量和促增量，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號。