如何通過規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保護購房者合法權(quán)益，是廣大市民最為關(guān)注的。1月3日，記者從合肥市工商局獲悉，2018年，該局積極開展合同指導服務(wù)，監(jiān)督合同格式條款內(nèi)容。統(tǒng)計顯示，2018年度該局受理商品房買賣格式條款合同備案493份，修改不公平條款1000余條。
合肥工商嚴查房產(chǎn)合同“霸王條款”
2018年以來，合肥市工商局不斷深化“放管服”改革，以堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”為出發(fā)點，以商品房買賣格式合同條款監(jiān)督為著力點，以保護國家利益、社會公共利益和合同當事人的合法權(quán)益為落腳點，依法履行合同監(jiān)督和服務(wù)職責，大力激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力，助力房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行。
據(jù)了解，在工商部門審查過程中，大多數(shù)的房屋買賣合同能較好地分配雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過合同條款的針對性設(shè)計以保障雙方的合法權(quán)益。不過也有少數(shù)不公平條款。如部分中介公司的二手房買賣合同規(guī)定：乙方(購房方)公積金如有疑問，丙方有權(quán)轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。商業(yè)貸款利率相對較高，購房者如能使用其他借款、貸款方式的，應(yīng)準許選擇其他方式。而條款中，賦予丙方(中介方)單方面選擇商業(yè)貸款的權(quán)利，侵犯了購房者選擇權(quán)。
同時，定金、違約金、賠償金適用規(guī)則容易混亂。根據(jù)我國合同法相關(guān)規(guī)定，違約金和定金罰則僅能選擇其一來執(zhí)行。根據(jù)《合同法》，在合同條款上約定了違約金時，如守約方損失少于約定違約金的，守約方在主張了違約金后不能再主張賠償金。
說到合同中的“霸王條款”，其實最常見的便是違約責任不對等的條款，一些房屋買賣合同中對購買方的違約責任總是約定得十分詳細，但是對于售賣方的違約責任，不是不約定就是約定不清，這就為售賣方提供了很多欺騙購買方的機會。所以，購房者在簽訂合同時，一定要注意違約責任不對等的條款，并且主動提出明確售賣方的違約責任，若對方不同意，那就不要輕易簽下合同。
積極監(jiān)督，修改不公平條款1000余條
為落實《合肥市人民政府關(guān)于貫徹落實合肥市綠色建筑發(fā)展條例的實施意見》(合政〔2018〕63號)文件精神，推進住宅全裝修建設(shè)，針對精裝修房矛盾較為突出的問題，會同合肥市房產(chǎn)局等相關(guān)部門，對合肥在用的《商品房買賣格式條款合同示范文本》進行修改，新加入了精裝修房計價方式等條款，通過合同約定進一步明晰了房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)責任和義務(wù)，從源頭上規(guī)范合同當事人的簽約行為和經(jīng)營行為，有效保護合同當事人的合法權(quán)益。
合肥工商積極開展合同指導服務(wù)，監(jiān)督合同格式條款內(nèi)容，重點對含有免除提供方責任、加重買受人責任、排除買受人權(quán)利以及其他合同格式條款進行審查，督促房地產(chǎn)開發(fā)商及時修改“霸王條款”和不公平、不合理條款，確保合同約定的權(quán)利及責任“雙向平衡”，規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域合同行為。2018年度受理商品房買賣格式條款合同備案493份，修改不公平條款1000余條。
通過加強商品房買賣合同“事前把關(guān)、事中和事后監(jiān)管”工作機制，開展現(xiàn)場檢查、專項整治等活動，對消費者投訴的合同違法行為及時約談企業(yè)進行糾正。2018年現(xiàn)場檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同公示情況40余次，約談房地產(chǎn)企業(yè)8家，對問題企業(yè)擅自增加合同附件內(nèi)容、應(yīng)備案未備案、應(yīng)公示未公示等行為責令限期改正，定期進行反饋，確保整改到位，有效規(guī)范市場交易秩序，增強企業(yè)合同法律意識。
購房時遇到“霸王條款”怎么辦?
所謂“霸王條款”，就是個別商家利用信息不對稱、供求關(guān)系不平衡，將不平等的消費條款強加給消費者。很多時候，由于消費者是以個人形式面對集體形式的商家，存在心理弱勢，往往不得不自認倒霉，花了冤枉錢還得受窩囊氣。
據(jù)介紹，格式條款是指商家為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。通知、聲明、店堂告示、商業(yè)廣告、宣傳材料、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約和前款規(guī)定的，均視為格式條款。采用政府部門制定的合同示范文本或合同范本，將本應(yīng)由雙方協(xié)商完成的部分事先單方進行設(shè)定，視為格式條款。提供方采取工商行政管理部門或者其他行業(yè)主管部門制定的合同示范文本或者合同范本與消費者簽約的，應(yīng)當進行公示。
那么，購房時遇到霸王條款怎么辦?如果在存在不合理條款的情況下，消費者首先要跟開發(fā)商進行溝通，能否做相應(yīng)的修改。如果沒有辦法做修改，而消費者當時必須要買房的情況下，在合同簽訂的時候必須要綜合考慮情況。如果出現(xiàn)明顯有失公平的合同，法律并不支持，買房人可以請求法院予以撤銷。但是必須在合同簽訂之日起一年內(nèi)請求撤銷，過了時間將得不到支持。但還有一種情況，這個條款并不違反法律的強制性規(guī)定，只是對消費者一方存在不合理的情況，那么消費者在當時就應(yīng)當預料到這個后果可能會是什么樣。
對于買方而言，除了取得房屋所有權(quán)，還要承擔一個法定擔保義務(wù)。買方需要關(guān)注合同本身是否具有不合理的責任免除條款。在這個方面，買售人應(yīng)當認真仔細閱讀合同，發(fā)現(xiàn)哪個地方不理解的，可以要求開發(fā)商解釋，也可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士。
□記者 王瑋偉
