開發(fā)商辦新房交付手續(xù)時,要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi),否則不給辦交付手續(xù),一些購房的業(yè)主可能在收房時遇到過這樣的問題。合肥一業(yè)主就因?yàn)椴辉附晃飿I(yè)費(fèi),遲遲拿不到新房。氣憤之下,他將開發(fā)商合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴至法院。近日,合肥中院作出終審判決,開發(fā)商為其任性行為“買單”,被判支付13萬余元違約金。
【事件】
業(yè)主不交物業(yè)費(fèi) 開發(fā)商拒絕交房
2016年8月30日,合肥市民張明(化名)與合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱藍(lán)光公司),簽訂《商品房買賣合同》。
根據(jù)合同約定,張明購買位于合肥高新區(qū)的雍錦半島小區(qū)一套房屋,總價款為211萬余元。張明采取按揭方式付款,首付房款應(yīng)在2016年8月30日前支付給開發(fā)商,剩余房款辦理按揭貸款。合同約定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2019年7月6日前交房。
合同簽訂后,張明依約向藍(lán)光公司支付房款。2018年12月,藍(lán)光公司通知張明辦理交房手續(xù),并在向張明發(fā)出的《需交納款項(xiàng)明細(xì)》《業(yè)主需攜帶資料》《物業(yè)移交確認(rèn)單》等材料上有“預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)”“物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用交納”等相關(guān)字樣。因張明拒絕支付物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致未完成交付。
2019年7月25日,張明再赴小區(qū)辦理交房,某服務(wù)公司合肥分公司向張明出示了藍(lán)光公司委托其辦理房屋交付的委托手續(xù),并告知先交納物業(yè)費(fèi)才能交付,因張明拒絕先交納物業(yè)費(fèi),該服務(wù)公司拒絕向張明交付房屋。
【起訴】
延遲交房 業(yè)主狀告開發(fā)商
2019年9月,張明向藍(lán)光公司發(fā)出《關(guān)于房屋催交的函》,該函載明:“我是購買房屋的客戶。貴司通知于2018年12月20日交房,本人按時前往收房,可交房流程最后貴司不給鑰匙,此是第一次收房未成。第二次按合同規(guī)定的期限后2019年7月25日前往收房,可最后還是沒有給我鑰匙”。 一直到2020年5月20日,張明才拿到自己購買的新房。
對于自己因?yàn)槲唇患{物業(yè)費(fèi)而遲遲沒有拿到新房之事,張明非常氣憤,將開發(fā)商藍(lán)光公司起訴至合肥高新區(qū)法院,要求藍(lán)光公司承擔(dān)違約責(zé)任,支付其逾期交付的違約金共計(jì)13萬余元。
張明認(rèn)為,其多次前往收房,均被告知應(yīng)先交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),其拒絕交納物業(yè)費(fèi),藍(lán)光公司拒絕向他交房。因此,房屋未能如期交付的責(zé)任在藍(lán)光公司,藍(lán)光公司要求其交納物業(yè)費(fèi)后才能收房,明顯違反合同約定。藍(lán)光公司拒不履行合同約定交房義務(wù)的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益,應(yīng)支付違約金。
藍(lán)光公司則認(rèn)為,其已經(jīng)通知了張明前來接收房屋,是張明自身原因?qū)е缕洳辉附邮辗课,他未按照藍(lán)光公司通知的時間辦理完畢房屋交接手續(xù),視為藍(lán)光公司已經(jīng)交付,公司并不存在逾期交付的行為。
【說法】
開發(fā)商違約 支付違約金13萬多元
合肥高新區(qū)法院審理認(rèn)為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》,是真實(shí)意思表示,且不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為合法有效,雙方均應(yīng)按合同約定嚴(yán)格履行各自的權(quán)利義務(wù)。由于合同中約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年7月6日前交房,藍(lán)光公司依約應(yīng)在該日前將房屋交付張明。
現(xiàn)張明已向藍(lán)光公司交納了全部房款,履行了全部合同義務(wù),而合同約定的房屋交付時間早已超過,藍(lán)光公司對房屋未能按期交付負(fù)有責(zé)任,應(yīng)收到張明房款后按期為張明辦理房屋交付手續(xù),但藍(lán)光公司在通知張明辦理交房手續(xù)時和委托物業(yè)公司交付房屋時均要求張明先交納物業(yè)費(fèi),進(jìn)而導(dǎo)致案涉房屋遲遲不能交付。先行交納物業(yè)費(fèi)并沒有在雙方商品房買賣合同中約定,物業(yè)費(fèi)是否交納與房屋買賣合同是不同的法律關(guān)系,藍(lán)光公司的行為未遵循誠實(shí)信用原則,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此,一審認(rèn)為,藍(lán)光公司應(yīng)向張明支付逾期交房違約金,違約金以張明支付的房款為基數(shù),按日利率萬分之二標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,自2019年7月7日計(jì)至房屋實(shí)際交付之日,即134319元。
一審法院判決,合肥藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向張明支付逾期交房違約金134319元。
【提醒】
增設(shè)附加交房條件 開發(fā)商要當(dāng)心了
記者了解到,一審宣判后,藍(lán)光公司提起了上訴。合肥中院二審認(rèn)為,交納物業(yè)費(fèi)并非是雙方合同約定的辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件,張明因此未能成功收房,藍(lán)光公司具有過錯。二審駁回上訴,維持了原判。
據(jù)此,安徽原聲律師事務(wù)所律師李軍稱,在交房時,一些開發(fā)商增設(shè)了交納物業(yè)費(fèi)等附加條件,業(yè)主在面對這些附加條件時,往往不會多想,選擇接受條件,盡快拿房,然而,實(shí)際上一些開發(fā)商增設(shè)的這些附加條件并沒有在購房合同中約定,“按時交房是開發(fā)商的責(zé)任,是合同約定的義務(wù),而交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,兩者是兩個法律關(guān)系,是兩碼事。”
李軍稱,開發(fā)商增設(shè)附加交房條件,讓業(yè)主完成合同之外的條件才交付房屋,此舉要不得,構(gòu)成違約后,業(yè)主可以通過訴訟途徑維護(hù)自己權(quán)益。