(圖源：圖蟲創(chuàng)意)
3月30日，碧桂園(02007.HK)發(fā)布2021年業(yè)績報(bào)告。2021年全年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5580億元，權(quán)益合同銷售面積約6641萬平方米。
公司銷售規(guī)模保持行業(yè)領(lǐng)先，債務(wù)規(guī)模和融資成本實(shí)現(xiàn)“雙降”，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。報(bào)告發(fā)布后，碧桂園股價(jià)3月30日午后一度漲近9%，截至收盤漲幅為6.29%。
在中指研究院、克而瑞等多家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的年度銷售排行中，碧桂園是唯一全口徑銷售額在7000億檔次的房企，也是唯一權(quán)益銷售額破5000億的房企，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年至2021年期間，碧桂園權(quán)益合同銷售金額復(fù)合增長率達(dá)29%。
在3月30日下午舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌表示，中國的城鎮(zhèn)化水平仍有很大的提升空間，“十四五”期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將深度推進(jìn)。“我們對(duì)宏觀市場保持審慎，但仍會(huì)對(duì)微觀市場保持監(jiān)控，靈活調(diào)整供貨和銷售策略，審時(shí)度勢(shì)積極把握市場機(jī)會(huì)。”數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園5580億元的權(quán)益銷售總額中，75%來自五大都市圈，68%來自三四線城市。
債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
從核心盈利指標(biāo)來看，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園營業(yè)收入同比增長13%至5230.6億元，毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。企業(yè)經(jīng)營保持了穩(wěn)固優(yōu)勢(shì)。
當(dāng)前，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，加之多家房企債券到期迎來償債高峰，充裕的現(xiàn)金流成為企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的基石。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上，極大地保障了企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的安全。2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)108.6億元，自身造血能力保持強(qiáng)勁。
2022年前2個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售回款金額約656.8億元，權(quán)益回款率超95%，回款率進(jìn)一步提升。
此外，碧桂園2021年債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性進(jìn)一步增強(qiáng)。截至2021年12月31日，公司現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足;總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負(fù)債率為45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn);加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。
關(guān)于三道紅線的情況，目前碧桂園仍處在較為健康的黃檔，凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比都表現(xiàn)良好，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至74%。管理層在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，公司將在2023年中期之前自然實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。
鑒于持續(xù)優(yōu)化的經(jīng)營和財(cái)務(wù)基本面，碧桂園受到評(píng)級(jí)公司及主要金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，在行業(yè)下行期保持評(píng)級(jí)穩(wěn)定。自2021年下半年內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)250余次，體現(xiàn)了行業(yè)下行對(duì)房企信用資質(zhì)的影響。在此背景下，穆迪、惠譽(yù)仍維持對(duì)碧桂園“投資級(jí)”評(píng)級(jí)，標(biāo)普維持公司“BB+”評(píng)級(jí)，展望“正面”。
重啟境內(nèi)外融資渠道
穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力、較優(yōu)的償債能力,使得碧桂園獲得了資本市場的認(rèn)可和支持。當(dāng)前，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營房企之一。
在2021年9月份前，碧桂園抓住市場機(jī)遇，在境內(nèi)外市場發(fā)行長久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園在多方監(jiān)管及投資人的支持下，也成功地在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。2022年3月份，碧桂園在銀行間交易商協(xié)會(huì)首度獲批50億元中票額度，預(yù)計(jì)將在業(yè)績發(fā)布之后進(jìn)行首發(fā)。
同時(shí)，碧桂園的發(fā)展也得到了銀行機(jī)構(gòu)的充分支持。截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月，公司又先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
近期，碧桂園還持續(xù)在公開市場上購回美元票據(jù)。自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，公司累計(jì)購回優(yōu)先票據(jù)本金總額4570萬美元。3月22日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)又發(fā)布公告稱，公司全體董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員將在二級(jí)市場購買不超1億元人民幣的公司債券。分析人士認(rèn)為，碧桂園核心管理層真金白銀購買公司債券，表示出對(duì)公司未來持續(xù)經(jīng)營能力和償債能力的信心。
土儲(chǔ)資源豐富
報(bào)告顯示，截至2021年12月31日，碧桂園開發(fā)項(xiàng)目遍布中國內(nèi)地31個(gè)省、299個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃、1425個(gè)區(qū)縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到3216個(gè)。在公司所布局的城市中，有161個(gè)地級(jí)市的市占率超過5%，其中有13個(gè)城市的市占率高于20%，55個(gè)城市的市占率在10%-20%。
土儲(chǔ)資源方面，截至2021年年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。2021年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域;75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢(shì)。
2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權(quán)益總代價(jià)約1416億元，對(duì)應(yīng)貨值約4200億元，權(quán)益比保持在85%以上。按金額計(jì)算，新獲取土地中，66%分布在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地，撬動(dòng)37%的權(quán)益貨值。
在推貨方面，碧桂園方面預(yù)計(jì)，2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億上，公司將按照“以銷定供”進(jìn)行閉環(huán)管理，預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%。公司將根據(jù)市場情況及時(shí)調(diào)整供貨及銷售鋪排，預(yù)計(jì)整體全年銷售保持平穩(wěn)。
此外，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在業(yè)績說明會(huì)上表示，收并購一直是碧桂園重要的獲取土地手段。從去年下半年開始，市場波動(dòng)再加上行業(yè)的分化，使得收并購機(jī)會(huì)在增多，碧桂園也會(huì)加大一些這方面的部署。“從去年四季度開始，我們大概跟十多個(gè)合作方就80多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已經(jīng)完成35個(gè)項(xiàng)目的收并購，其中還有30個(gè)左右已經(jīng)基本確定。”
