合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例5月1日起施行

安徽財(cái)經(jīng)網(wǎng)訊：業(yè)主將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，對(duì)裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對(duì)裝修企業(yè)處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;為催交物業(yè)費(fèi)，有些物業(yè)用停止供電、供水、供熱、供燃?xì)�，改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，新條例實(shí)施后，這些行為是不允許的……記者從合肥市舉行的新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》自2023年5月1日起施行。

【物業(yè)費(fèi)】

為催交物業(yè)費(fèi)，設(shè)道閘限制業(yè)主進(jìn)小區(qū)，NO!

在現(xiàn)實(shí)生活中，有些物業(yè)用停止供電、供水、供熱、供燃?xì)猓�改換門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，新條例實(shí)施后，這些行為也是不允許的。

除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增加收費(fèi)內(nèi)容等，也不得未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。

此外，違反規(guī)定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造，干擾業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和業(yè)主委員會(huì)選舉，強(qiáng)制業(yè)主、使用人通過(guò)指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域等行為，物業(yè)的這些行為也都是不被允許的。

有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向縣(市)區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴�？h(市)區(qū)物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。

公共收益收支，每年至少公示一次

在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上，合肥市將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每?jī)赡陮?duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其限期交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解，或者依法申請(qǐng)仲裁、提起訴訟。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算主體，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

此外，根據(jù)條例要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開并及時(shí)更新相關(guān)事項(xiàng)，比如物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式;物業(yè)服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);電梯、消防、公共安全防護(hù)等設(shè)施設(shè)備技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱、維護(hù)保養(yǎng)日期以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式;法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項(xiàng)。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公示一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支、代收的公共收益收支等情況。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)，住宅小區(qū)公共收益屬于全體業(yè)主所有。

【業(yè)委會(huì)】

業(yè)委會(huì)連續(xù)六個(gè)月不依法履行職責(zé)，重新選舉

記者了解到，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。業(yè)主委員會(huì)逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆;逾期仍未組織的，可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆工作。

“業(yè)主委員會(huì)成員候選人，通過(guò)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦的方式產(chǎn)生，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。”相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時(shí)間不少于五個(gè)工作日。

如果業(yè)主委員會(huì)連續(xù)六個(gè)月不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，或者業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足業(yè)主委員會(huì)組成人員總?cè)藬?shù)二分之一或者五分之一以上業(yè)主提出重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，業(yè)委會(huì)不得有六類行為

記者在條例中看到，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)不得有六類行為，包括制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;制定共有資產(chǎn)和公共收益管理與使用辦法;制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者需要由全體業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn);選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);向有關(guān)部門申請(qǐng)改建、重建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施;改變共有物業(yè)用途。

業(yè)主委員會(huì)違反前款規(guī)定的，物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的依法撤銷，并向全體業(yè)主通告;嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應(yīng)五分之一以上業(yè)主要求，在三個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

此外，業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送物業(yè)管理工作有關(guān)情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

業(yè)委會(huì)換屆及業(yè)委會(huì)主任離任均需審計(jì)

記者了解到，合肥市推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)和業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度，業(yè)主大會(huì)可以組織或者委托第三方開展審計(jì)，五分之一以上業(yè)主聯(lián)名要求審計(jì)的事項(xiàng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展專項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

審計(jì)費(fèi)用在住宅小區(qū)公共收益中支出。無(wú)公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)助。

【業(yè)主】

五分之一以上業(yè)主聯(lián)名，可申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域

根據(jù)條例，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者住宅小區(qū)五分之一以上業(yè)主聯(lián)名，可以向縣(市)區(qū)物業(yè)管理部門申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域，縣(市)區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，決定是否需要調(diào)整。

確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由擬合并或者擬劃分所涉原區(qū)域范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

據(jù)悉，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的住宅小區(qū)，三個(gè)月內(nèi)未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)報(bào)告之日起四十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。六個(gè)月內(nèi)無(wú)法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，NO!

條例要求，在物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主不得將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，對(duì)裝修人處以五百元以上一千元以下的罰款，對(duì)裝修企業(yè)處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

除此之外，業(yè)主不得擅自在房屋地下挖掘增加空間;不得擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面;不得損壞公共綠化及其附屬設(shè)施;不得損壞公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備;不得不按照規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車，或者占用公共區(qū)域長(zhǎng)期停放車輛;不得擅自設(shè)置電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)汽車及電動(dòng)自行車充電;不得占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨礙消防車通行及安全疏散行為的。

記者了解到，業(yè)主不得擅自將住宅、車位、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，擅自將住宅、車位、儲(chǔ)藏間等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由有關(guān)部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的可以處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。        (實(shí)習(xí)生 劉羽 記者 沈娟娟)