月內(nèi)兩度上調(diào)房貸利率，銀行等不及了

繼10月底11月初，一波城市相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”之后，近日，又有城市被曝出調(diào)高房貸利率：杭州首套房貸利率再度上調(diào)，最低漲至3.1%。據(jù)了解，這已是杭州在11月的第二次上調(diào)。

對此，專家表示，月內(nèi)兩度上調(diào)房貸利率，更多地體現(xiàn)了銀行對于提高生息資產(chǎn)收益率的急迫性，后續(xù)不排除其他城市跟進。

月內(nèi)兩度上調(diào)，見底信號更加明確

11月底，一張“11月30日起，浙江省主要商業(yè)銀行新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3.1%”的截圖在社交平臺流傳，多位地產(chǎn)中介對第一財經(jīng)記者證實了上述調(diào)整。

“進入11月，杭州的首套房貸利率一路微調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%，又從3.0%上調(diào)至3.1%。”一名中介說。也就是說，杭州房貸利率1個月內(nèi)經(jīng)歷了兩次上調(diào)。

以100萬元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調(diào)之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

回顧10月底到11月初，包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

而在此之前，隨著10月份LPR(貸款市場報價利率)下降25個基點(BP)后，國內(nèi)房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現(xiàn)低至2.65%的利率，這也成為有史以來國內(nèi)房貸利率錄得的最低紀錄。

對此，專家分析認為，首波上調(diào)潮，應(yīng)是房貸利率見底的信號。而11月內(nèi)再度上調(diào)，則又體現(xiàn)出了另一層深意。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對第一財經(jīng)表示，11月份的首次上調(diào)，主要是LPR下降幅度較大，導(dǎo)致公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛，同時也有銀行對于息差管理的考量。而月末再度上調(diào)，更多是體現(xiàn)出銀行對于提高生息資產(chǎn)收益率的急迫性。

近日，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布了2024年三季度銀行業(yè)保險業(yè)主要監(jiān)管指標數(shù)據(jù)情況，數(shù)據(jù)顯示：截至2024年三季度，國有行、股份行、城商行、農(nóng)商行和外資行的凈息差水平分別為1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“預(yù)警線”。而房屋按揭，是各家銀行長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)。

“杭州這次上調(diào)房貸利率，具有一定的風(fēng)向標意義，不排除后續(xù)有其他城市再度跟進，同時也說明，各地在進一步落實好這些優(yōu)惠的房貸政策。”嚴躍進說。

嚴躍進表示，總體來說，目前房貸利率依舊處于歷史低點，此后，再繼續(xù)下降的可能性不大，對于購房者來說，要進一步明確當(dāng)前一些政策所處的階段，積極利用好這些好的政策，更好地滿足合理的住房消費需求。

房地產(chǎn)市場進入止跌回穩(wěn)階段

目前，全國房地產(chǎn)市場進入止跌回穩(wěn)的階段，部分城市的一二手住宅交易量出現(xiàn)明顯回升，捷報頻頻，這也是銀行上調(diào)房貸利率的“底氣”所在。

比如，在深圳，11月樓市成交熱度持續(xù)提升。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截至11月28日，深圳全市新房住宅認購量9485套，仍處于年度高位;預(yù)售網(wǎng)簽量7475套，環(huán)比10月同期上漲133%，市場成交依然活躍。11月深圳新房最新網(wǎng)簽成交價格為4.9萬元/平方米，環(huán)比10月上漲2.1%，新房價格的“止跌回穩(wěn)”也開始顯現(xiàn)。

今年11月1日，住建部發(fā)布了10月份全國房地產(chǎn)市場行情數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)從住房、時間和區(qū)域等維度科學(xué)精準揭示了市場行情。數(shù)據(jù)說明，“金九”和“銀十”成為樓市周期的分水嶺。其中，9月份為上一輪樓市降溫的底部，而10月份則為本輪樓市回穩(wěn)的新起點。

同時，專家也提示，在新一輪止跌回穩(wěn)的向好過程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存統(tǒng)籌”的功能。要充分利用好相關(guān)資金支持，在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)促進供求關(guān)系的再均衡。

另外，值得注意的是，多項促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的優(yōu)惠政策自12月1日起執(zhí)行。

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政將自2024年12月1日起執(zhí)行。

為貫徹落實上述政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、廣州、深圳、重慶等地將取消普通住房和非普通住房標準，并明確了取消后的增值稅、購房契稅優(yōu)惠政策，持續(xù)降低房屋交易成本。

2024年可謂是樓市的“調(diào)控大年”，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截至11月25日，深圳樓市今年已出臺重磅樓市政策16次，涉及房貸利率、公積金額度、房產(chǎn)稅費、購房名額、購房首付、限售政策、財政刺激等多個方面。其中房貸利率中商業(yè)類型下調(diào)4次(含存量)，公積金下調(diào)1次;房產(chǎn)稅費調(diào)低3次。