供需兩側(cè)發(fā)力，房地產(chǎn)金融政策落地見效

11月1日起，多家銀行對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，存量房貸利率可自主協(xié)商動(dòng)態(tài)調(diào)整。住房問題一頭連著民生、一頭連著發(fā)展，關(guān)系千家萬戶切身利益。

今年以來，一系列房地產(chǎn)金融政策持續(xù)優(yōu)化，從供需兩側(cè)發(fā)力，降低居民購房成本，促進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求。

提振剛性和改善性住房需求

最近，“雙11”線上促銷活動(dòng)開始，江蘇南京市民徐星挑選了不少心儀的化妝品和衣物。她還打算購置新能源汽車，“房貸利率下調(diào)幫我省了不少錢，日常消費(fèi)就升級(jí)了。”

2021年，徐星購置了一套位于南京市江心洲的住宅，從中國工商銀行申請(qǐng)浮動(dòng)利率貸款，當(dāng)時(shí)每月還款6850元。“去年以來，住房貸款利率下調(diào)，月供少了1000多元，總共能省下幾十萬元利息。”徐星說。

9月24日，中國人民銀行公布了降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例等多項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策。大部分存量房貸利率于10月25日完成批量調(diào)整。據(jù)了解，不少銀行開通政策答疑專線，在官網(wǎng)、微信公眾號(hào)等平臺(tái)進(jìn)行政策宣導(dǎo)和問題答疑，確保政策落地見效。

“房貸利率調(diào)整與降低住房貸款首付比例等形成了政策合力，提升了消費(fèi)者的購房意愿。”中國工商銀行南京分行消費(fèi)信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，落實(shí)存量房貸利率調(diào)整相關(guān)政策，該行將符合條件的首套、二套存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款進(jìn)行了統(tǒng)一批量利率調(diào)整，99%的客戶不需要自主申請(qǐng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，一系列優(yōu)化調(diào)整政策接力出臺(tái)，釋放強(qiáng)烈穩(wěn)樓市信號(hào)，也讓一些潛在購房者消除顧慮、改變觀望態(tài)度，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

“政策‘組合拳’既能促使年輕群體加快‘租轉(zhuǎn)購’，擴(kuò)大剛性住房需求，同時(shí)也能縮短置換周期，提振改善性住房需求，提高存量房產(chǎn)流動(dòng)性，帶動(dòng)市場(chǎng)整體活躍度。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任、首席專家曾剛說，從中長(zhǎng)期看，相關(guān)政策有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，改善投資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)起到積極作用。

保障項(xiàng)目建成交付和房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

今年以來，在相關(guān)部門指導(dǎo)下，各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制(以下簡(jiǎn)稱“協(xié)調(diào)機(jī)制”)，不斷推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，統(tǒng)籌銀政企各方力量，共同推動(dòng)項(xiàng)目建成交付。

陜西西安市某住宅項(xiàng)目首次申報(bào)“白名單”時(shí)，因開發(fā)企業(yè)未完全繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)劃新開工建設(shè)的標(biāo)段未獲得建筑工程施工許可證，不符合納入“白名單”相關(guān)要求。

得知項(xiàng)目情況，當(dāng)?shù)貐f(xié)調(diào)機(jī)制積極協(xié)調(diào)住建局、行政審批局等部門，允許項(xiàng)目公司分批繳納剩余城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，減輕項(xiàng)目公司資金壓力，并很快辦理了相關(guān)許可證;同時(shí)，多次組織銀行座談，推動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)融資有序進(jìn)行。經(jīng)過多方努力，該項(xiàng)目被納入西安市第三批次“白名單”，并取得銀團(tuán)貸款授信總額度14億元，為項(xiàng)目建設(shè)交付提供了堅(jiān)實(shí)資金保障。

金融監(jiān)管總局相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，協(xié)調(diào)機(jī)制充分發(fā)揮了城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的積極作用，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和融資需求，定期組織房企和銀行各方會(huì)商，做好“白名單”項(xiàng)目審核把關(guān)，推動(dòng)修復(fù)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在問題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建成交付提供了有利外部環(huán)境。截至10月16日，“白名單”項(xiàng)目已審批通過貸款2.23萬億元。

在協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，各地房地產(chǎn)項(xiàng)目加快建設(shè)交付。專家表示，“白名單”擴(kuò)圍增效，不僅對(duì)保交房提供有力支持，也為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司營(yíng)造了更有利的發(fā)展環(huán)境。項(xiàng)目資金封閉管理、專款專用于項(xiàng)目建設(shè)等要求，將推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及其母公司不斷完善經(jīng)營(yíng)管理模式，提升運(yùn)營(yíng)效率和質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

金融監(jiān)管總局相關(guān)司局負(fù)責(zé)人說，在“白名單”機(jī)制下，銀行不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理流程，涵蓋授信審批、資金投放、風(fēng)險(xiǎn)管理等各環(huán)節(jié)。“‘白名單’項(xiàng)目管理更加規(guī)范化、精細(xì)化，不僅能有效防止貸款資金被違規(guī)挪用、保障銀行債權(quán)安全，同時(shí)也為構(gòu)建更加科學(xué)、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”

助力擴(kuò)大保障性租賃住房供給

在湖北武漢東西湖區(qū)，一處當(dāng)?shù)赝苿?dòng)房地產(chǎn)去庫存的試點(diǎn)項(xiàng)目正加緊裝修。“該項(xiàng)目可提供保障性租賃住房111套，計(jì)劃今年底投入運(yùn)營(yíng)。”武漢安居保障性住房有限公司負(fù)責(zé)人李淑云說，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套齊全，租賃需求旺盛。前期，在保障性住房再貸款政策支持下，銀行發(fā)放了專項(xiàng)用于收購該項(xiàng)目的貸款，為推動(dòng)項(xiàng)目收購改造提供有力支持。

“我們積極與安居公司及武漢市住房和城市更新局對(duì)接，商討商業(yè)可行性與合作方案，通過‘綠色通道’加快項(xiàng)目貸款審批發(fā)放效率。”中國建設(shè)銀行湖北省分行副行長(zhǎng)金鵬說，自今年保障性住房再貸款設(shè)立以來，該行持續(xù)優(yōu)化保交房金融服務(wù)，制定差別化授信審批，與湖北各級(jí)政府職能部門對(duì)接，為相關(guān)房源項(xiàng)目批復(fù)貸款金額4億元，惠及住房1258套。

中國人民銀行湖北省分行副行長(zhǎng)曾濤介紹，該行正組織當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)加快投放符合條件的住房租賃團(tuán)體購房貸款和保障性住房收購貸款，目前湖北省金融機(jī)構(gòu)已累計(jì)為18個(gè)項(xiàng)目授信24.2億元。“我們還指導(dǎo)已發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)做好保障性住房再貸款申請(qǐng)工作。”曾濤說。

近期，中國人民銀行發(fā)布通知，優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和收購主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。曾剛認(rèn)為，通過收購存量商品房用作保障性住房，能夠加快消化商品房庫存，促進(jìn)供需動(dòng)態(tài)平衡，同時(shí)也有利于擴(kuò)大保障性租賃住房供給，助力租購并舉。

延長(zhǎng)放寬經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途、房企開發(fā)貸款合理展期相關(guān)政策的期限，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地……金融政策持續(xù)優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升。各地有力推進(jìn)保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，已經(jīng)交付246萬套。國家統(tǒng)計(jì)局在9月下旬開展的調(diào)查顯示：預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別比上月提高10個(gè)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。

“多項(xiàng)政策形成合力，覆蓋購房者、房企和市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)，既助力解決當(dāng)前問題，也有利于長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整，體現(xiàn)了政策的系統(tǒng)性和前瞻性。”曾剛說，下一步，各部門應(yīng)加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)，建立信息共享機(jī)制，及時(shí)跟蹤市場(chǎng)變化。同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對(duì)綠色建筑、智慧社區(qū)等新型住房項(xiàng)目的金融支持，促進(jìn)房企探索發(fā)展新模式，更好滿足多樣化住房需求。