存量房“收儲(chǔ)”加速落地 有何影響？哪些難題有待破解？

上周，廣州宣布，將在全市范圍內(nèi)收購(gòu)滿(mǎn)足90平方米以下的存量商品房作為保障房，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。截至目前，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持存量商品房收儲(chǔ)工作，超過(guò)30個(gè)城市落地首批房源征集細(xì)則，明確了商品房收儲(chǔ)需滿(mǎn)足的條件。

政府“收儲(chǔ)”存量房，是指由政府收購(gòu)已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。根據(jù)中指研究院的最新數(shù)據(jù)，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的征集公告。

記者梳理這些城市的房源征集公告后發(fā)現(xiàn)，各地都根據(jù)本地實(shí)際相對(duì)應(yīng)地提出了針對(duì)性條件。比如：

廣州明確優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目;

杭州提出收購(gòu)后用于保障性租賃住房的，面積以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，收購(gòu)后用于配售型保障性住房的，面積以不超過(guò)125平方米的戶(hù)型為主;

哈爾濱要求房源性質(zhì)為住宅，單套建筑面積小于120平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售的樓棟項(xiàng)目;

銀川明確房源配套設(shè)施齊全完善、權(quán)屬清晰無(wú)糾紛、具備出售條件。

重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文：因?yàn)楸Ｕ系膶?duì)象往往是中低收入家庭，往往是一些新市民、新青年。各地政策還要充分考慮所收購(gòu)的商品房，它所在的區(qū)位、交通條件、配套設(shè)施、教育醫(yī)療等方面。

在收購(gòu)價(jià)格上

像蘭州、銀川、青島等不少城市，都以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限，即土地劃撥成本和建筑安裝成本加不超過(guò)5%的利潤(rùn)。

在收儲(chǔ)模式上

地方國(guó)企目前是各地收購(gòu)存量商品房的主力軍。

截至目前，已有30多個(gè)城市發(fā)布了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，部分城市收儲(chǔ)的項(xiàng)目甚至已經(jīng)開(kāi)始投入保障房運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。在重慶，當(dāng)?shù)匾咽召?gòu)兩批14個(gè)項(xiàng)目用作保障性租賃住房，目前已經(jīng)有100多套房源投入使用，單月租金約為1000元。記者看到，這些由國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房的項(xiàng)目，大多是30至40平方米的小戶(hù)型，里面配備了一些基本的家具和電器。

重慶市九龍坡區(qū)租戶(hù)謝珂：選擇這個(gè)地方是因?yàn)榻煌ǚ奖�，這邊的辦公環(huán)境，還有一個(gè)健身娛樂(lè)的環(huán)境是非常好的。

除了重慶，鄭州目前也已累計(jì)收購(gòu)近1000套住房，而福州則已收購(gòu)商品房9501套用作保障性住房，第一批改建的戶(hù)型，已經(jīng)面向社會(huì)配租。

“收儲(chǔ)”

有利于緩解房地產(chǎn)庫(kù)存水平

隨著各地收購(gòu)存量商品房用作保障房力度加大，在為居民提供更多住房保障的同時(shí)，也有利于降低當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫(kù)存水平，緩解當(dāng)前市場(chǎng)下行的壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月末，我國(guó)商品房待售面積7.3億平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，其中，住宅待售面積3.7億平方米，增長(zhǎng)19.6%，已竣工未售商品房規(guī)模較大。

重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文：目前商品房庫(kù)存的壓力還是比較大的。通過(guò)收購(gòu)商品房來(lái)轉(zhuǎn)化為保障房，是一個(gè)非常有利的促進(jìn)去庫(kù)存非常現(xiàn)實(shí)的方式。給市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)，對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是有堅(jiān)定的信心，同時(shí)有足夠的政策工具實(shí)現(xiàn)。

加快商品房去庫(kù)存的同時(shí)，收儲(chǔ)還將有利于加快保障房的供應(yīng)速度，盡快解決部分群體的實(shí)際住房困難。

按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，各地在收儲(chǔ)過(guò)程中，應(yīng)準(zhǔn)確摸清需求，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，避免盲目收購(gòu)。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng) 黃瑜：并不是到處都需要，可能就是城市的核心地區(qū)，需要一部分去做一些相應(yīng)的配置保障房，在這個(gè)過(guò)程中提出以需定購(gòu)，我覺(jué)得這是一個(gè)很重要的基本原則。每個(gè)城市要根據(jù)自己的實(shí)際情況，確定是不是需要收購(gòu)商品房。

收購(gòu)存量商品房

尚有難題待破解

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，雖然各地收儲(chǔ)商品房用作保障房推進(jìn)速度比較快，甚至部分項(xiàng)目已順利入市。但具體實(shí)施過(guò)程中，仍然有難題亟待政策細(xì)化進(jìn)一步解決。

各地政策雖然都對(duì)房源的基本條件提出了要求，如單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，但符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間仍存在匹配難度。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員 王瑞民：因?yàn)楦鞯氐那闆r也都不一樣，而且每個(gè)城市不同區(qū)域的情況差別也很大，收誰(shuí)的房子，不收誰(shuí)的房子。另外在房源里面，很多地方存量的商品房戶(hù)型都偏大，如果說(shuō)按照保障房相關(guān)要求，都面臨一個(gè)改造的問(wèn)題。

此外，各地在實(shí)施收儲(chǔ)過(guò)程中，主要阻礙還包括對(duì)房源的定價(jià)問(wèn)題。記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，比如：

·惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”

·杭州臨安表示“以不超過(guò)周邊房源、車(chē)位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)”

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員 王瑞民：對(duì)于價(jià)格來(lái)講，它實(shí)際上是決定了收儲(chǔ)政策成敗，既要確保政府能以合理成本和價(jià)格把它收儲(chǔ)進(jìn)來(lái)，另一方面它還得保障開(kāi)發(fā)商愿意以這個(gè)價(jià)格成交，面臨政府和開(kāi)發(fā)商之間的平衡。

針對(duì)這些情況，政策層面目前也在持續(xù)發(fā)力。9月底，央行3000億元保障性住房再貸款中，央行資金支持比例由60%提高至100%，這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，財(cái)政部近日也明確表示，支持專(zhuān)項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面。

增量資金不斷加入

存量房收購(gòu)加速落地

在財(cái)政部、中國(guó)人民銀行的政策支持下，各地存量商品房收儲(chǔ)工作正在加速落地。在河北，首單收購(gòu)存量商品房用作保障房貸款近日正式落地。

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行吉林省分行也成功發(fā)放吉林省首筆支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房貸款4.29億元;

湖北已組織金融機(jī)構(gòu)加快投放符合條件的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款和保障性住房收購(gòu)貸款，累計(jì)為18個(gè)項(xiàng)目授信24.2億元。

為了加快收購(gòu)進(jìn)度，中國(guó)工商銀行重慶市分行，成立了審查綠色通道，對(duì)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的項(xiàng)目?jī)?yōu)先受理、快速審批。