購一樓房屋后得知“送”的花園系公共綠地 開發(fā)商被判退還4萬余元

市場(chǎng)星報(bào)、安徽財(cái)經(jīng)網(wǎng)(m.xomn.cn)、掌中安徽訊(胡光月 李雯 曹開發(fā))業(yè)主購買一樓房屋時(shí)被告知帶有獨(dú)立的院子，交房后卻發(fā)現(xiàn)所謂的“院子”實(shí)際上是小區(qū)的公共綠地，業(yè)主不能單獨(dú)占有使用。業(yè)主一氣之下將開發(fā)商告上法院，要求返還購房差價(jià)款。近日，宣城市宣州區(qū)人民法院在審理一起房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，認(rèn)為開發(fā)商行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，綜合同向同戶型的二樓房價(jià)等多種因素，判令開發(fā)商退還業(yè)主4萬余元購房款差價(jià)。開發(fā)商不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

宣城某置業(yè)公司的工作人員告訴章某，購買案涉一樓洋房附贈(zèng)私享花園(“院子”)，可以將陽臺(tái)外綠地改造成花園供自己使用，置業(yè)公司對(duì)外展示的一樓洋房樣板房的實(shí)景展示亦是作出了多層洋房一樓住宅自帶私享花園的宣傳。2021年3月10日、3月17日，章某與該置業(yè)公司先后簽訂了《商品房認(rèn)購書》《商品房買賣合同》，章某購買由置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)一樓商品房，房屋價(jià)款為129萬元，單價(jià)為10626.03元/平方米，后章某交付了相應(yīng)購房款。上述《認(rèn)購書》《買賣合同》中均未有章某所購買的房屋帶院子的相關(guān)約定。2021年12月24日，章某領(lǐng)取了案涉房屋鑰匙并辦理了房屋交付手續(xù)。

另查明，因有消費(fèi)者反映該置業(yè)公司在銷售項(xiàng)目住宅時(shí)存在虛假宣傳的行為，經(jīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“一樓住宅外綠地為公共綠地，不屬于個(gè)人所有，住戶不得對(duì)其進(jìn)行改造使用，置業(yè)公司關(guān)于一樓住宅帶花園的宣傳與實(shí)際情況不符”，2022年10月27日，遂作出行政處罰決定書，責(zé)令置業(yè)公司立即停止虛假宣傳違法行為，并處以罰款。

雙方爭議焦點(diǎn)為置業(yè)公司應(yīng)否向章某賠償房屋差價(jià)損失及利息，如需賠償，數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。法院審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本案業(yè)已查明，置業(yè)公司為銷售案涉小區(qū)房屋，通過沙盤、微信公眾號(hào)、樣板房等方式進(jìn)行宣傳，在公眾號(hào)宣傳中明確一樓“陽臺(tái)直通私享花園”的文字信息，樣板房等展示有一樓自帶的私享花園實(shí)景，置業(yè)公司售樓部工作人員亦明確告訴章某購買案涉一樓洋房附贈(zèng)私享花園。上述事實(shí)表明置業(yè)公司前述宣傳資料中對(duì)案涉一樓房屋自帶私享花園的允諾和說明是具體確定的，章某亦是在受到置業(yè)公司售樓部工作人員宣傳后選擇購買案涉一樓房屋，能夠認(rèn)定置業(yè)公司上述宣傳行為對(duì)章某訂立案涉房屋買賣合同及房屋價(jià)格的確定有重大影響，前述宣傳應(yīng)當(dāng)構(gòu)成置業(yè)公司對(duì)章某的要約。宣傳中的說明和允諾雖未載入案涉《買賣合同》《認(rèn)購書》等書面協(xié)議，但依法應(yīng)構(gòu)成合同內(nèi)容。章某基于廣告宣傳與置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，視為對(duì)廣告內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)�益，該信賴�(yán)�益�?yīng)得到保護(hù)。由于置業(yè)公司前述宣傳行為已經(jīng)相關(guān)政府部門確認(rèn)構(gòu)成虛假或引人誤解的宣傳，并對(duì)置業(yè)公司作出行政處罰，所涉一樓房屋附贈(zèng)的私享花園實(shí)則為業(yè)主共有綠地，無法由一樓業(yè)主合法單獨(dú)占有使用，故而置業(yè)公司無法向章某履行該約定，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本案中，案涉一樓房屋的交易單價(jià)為 10626.03 元/平方米，該樓棟房屋二樓交易單價(jià)低于一樓，且價(jià)差在 800 余元，故根據(jù)常理來看，章某選擇一樓房屋并接受該交易單價(jià)理應(yīng)有重大考量置業(yè)公司宣傳的附贈(zèng)私享花園因素。置業(yè)公司主張上述宣傳行為與銷售價(jià)格不具有關(guān)聯(lián)性，其宣傳行為未影響章某對(duì)案涉房屋樓層及價(jià)格的決策，且以存在其他影響房價(jià)的因素為由主張附贈(zèng)“私享花園”不影響房價(jià)的理由，不能成立。鑒于房價(jià)的影響因素多元性，對(duì)本案所涉的上述宣傳行為對(duì)房價(jià)的影響無具體量化依據(jù)。法院綜合案涉房屋價(jià)格組成因素、同一單元多樓層之間價(jià)格差異、合同實(shí)際履行情況、房屋現(xiàn)行使用情況等，酌定按購房價(jià)的5%來計(jì)算置業(yè)公司前述宣傳行為所產(chǎn)生的購房差價(jià)，并向章某賠償其承擔(dān)70%過錯(cuò)責(zé)任所產(chǎn)生的差額損失，置業(yè)公司應(yīng)返還購房差額款45150元 (1290000元×5%×70%)及利息。最終，判令置業(yè)公司賠償章某房屋差價(jià)損失45150元及相應(yīng)的利息。