今年以來，關(guān)于是否要提前還款的話題成為討論熱點(diǎn)，在內(nèi)外各種因素的交織影響下，居民開啟了主動(dòng)“降杠桿”模式。與此同步的是今年LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)已下調(diào)3次，下調(diào)頻率趕上2019年，但5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35BP，早已超過2019年的5BP。最新LPR出爐以后，銀行房貸利率也緊跟下調(diào)，業(yè)內(nèi)還預(yù)計(jì)，接下來5年期LPR報(bào)價(jià)還有一定的下調(diào)空間。雖然已購房者的月供不會(huì)馬上發(fā)生變化，但待到明年“春暖花開”，月供壓力會(huì)進(jìn)一步減少。那么，在這樣的背景下，提前還款還劃算嗎?
房貸利率總體呈下降趨勢(shì)
8月22日，最新一期LPR報(bào)價(jià)出爐，其中，1年期LPR為3.65%，較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.3%，較此前下降15個(gè)基點(diǎn)。
今年以來，央行已三度下調(diào)5年期以上LPR利率，與去年底的4.65%相比，5年期LPR已累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。
自2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率均以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。此后，LPR利率一直穩(wěn)中有降。
3年時(shí)間，5年期LPR利率從最初的4.85%一直降到4.3%，在加點(diǎn)方面，房貸利率最高時(shí)一度加到140BP，首套房貸利率超過6%，如今，首套住房按揭基準(zhǔn)利率調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，也就是說，目前，最低的首套房貸利率理論上可以達(dá)到4.1%。
不過，新的利率只適用于新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，對(duì)于已購房者來說，月供不會(huì)馬上發(fā)生變化，要等到2023年，實(shí)際執(zhí)行利率將按照借款合同約定的重定價(jià)周期前最新的LPR調(diào)整而變化。
一般來說，有兩種調(diào)整方式：一是固定日調(diào)整，即每年的1月1日為利率調(diào)整日;另一種是次年對(duì)應(yīng)的放款日調(diào)整，比如，客戶是3月1日放款的，那么，就要到次年的3月1日，按照最新的LPR報(bào)價(jià)情況而調(diào)整。
當(dāng)然，相應(yīng)的調(diào)整也僅適用于選擇浮動(dòng)利率的客戶，如果選擇了固定利率，則不會(huì)有變化調(diào)整。
“提前還貸”有利有弊,切勿盲目跟風(fēng)
貝殼研究院市場(chǎng)分析師認(rèn)為，后期銀行對(duì)于首套房、二套房貸款的降息空間將再擴(kuò)大。雖然商貸利率雙雙“破5”，不過，現(xiàn)在大家反而不愿意貸款了，近期開始掀起“提前還貸熱”。許多年輕人一改以往“有閑錢不如去投資，沒必要急著還貸”的心態(tài)，開始孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”，省下幾十萬乃至幾百萬利息的話題變成熱門。
現(xiàn)在靠基金、股票、理財(cái)產(chǎn)品賺錢效應(yīng)越來越差，提前還房貸或許還成了正向收益。比如現(xiàn)在的理財(cái)產(chǎn)品收益能到4%已經(jīng)很難得了，而且大部分還不穩(wěn)定，還不如提前還貸。這也是不少人選擇提前還貸的重要原因之一。
有數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入今年4月后，已有多家國(guó)有銀行和股份制銀行將大額存單利率進(jìn)行了下調(diào)。例如，對(duì)于3年期的存單來說，利率再破新低，最低已低至2.9%。至于銀行理財(cái)產(chǎn)品現(xiàn)在收益率普遍低于3%“寶寶類”活期產(chǎn)品收益率更是低于2%，業(yè)內(nèi)稱，“如果手里有余錢，提前還貸相當(dāng)于兌現(xiàn)了一筆年化收益率5%的理財(cái)投資。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，無論是等額本息或等額本金，事實(shí)上在貸款的前幾年所償還的資金中，大部分屬于利息，對(duì)本金的影響是比較小的，所以，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會(huì)少一些，比較劃算。而到了貸款年限的中后期，因?yàn)橐呀?jīng)償還了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前還貸意義不大。
但也有專家提醒，提前還款實(shí)際上有利有弊，需根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況判定，切勿盲目跟風(fēng)。
利息降低了提前還房貸劃算嗎? 需要提前還嗎?
利息降了但是你的房貸利率能不能降還未可知，如果你是選擇的固定利率，那么LPR利率下調(diào)和你是沒有關(guān)系的，你的房貸利率不會(huì)改變，如果你是選擇的LPR浮動(dòng)利率，月供也不會(huì)馬上發(fā)生變化，要等到2023年，實(shí)際執(zhí)行利率將按照借款合同約定的重定價(jià)周期前，最新的LPR調(diào)整而變化。而值得注意的是，房貸也并不是每個(gè)人提前還都很劃算，提前還貸劃算與否，主要與貸款償還方式、剩余年限和房貸利率有關(guān)。提前還款前還是建議購房者，從7個(gè)方面去衡量。
1.購房時(shí)的貸款利率如何。如果申請(qǐng)房貸時(shí)的貸款利率較高，則有必要提前還款;而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大。
2.提前還款的資金來源和成本。如果恰好擁有一部分自有的閑置資金，提前還款也未嘗不可。
3.資金的用途。提前還款的資金，是要規(guī)劃在接下來一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)使用到這筆錢。
4.資金有沒有盈利的空間。如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。
5.房貸還剩多少利息。若是利息已經(jīng)還完或者是還掉了三分之二，意味著剩下的都是本金或者大部分是本金，這種情況提前還房貸并不能減少什么利息，再考慮提前還款意義不大。
6.是否因?yàn)榉抠J感到焦慮。如果容易對(duì)債務(wù)感到焦慮，就是時(shí)常因?yàn)榉抠J壓得心情不好，甚至滋生了很多家庭矛盾，剛好手里的閑錢提前還貸后仍有余額，就可以選擇提前還貸。
7.有沒有違約金。在有違約金的情況下不建議提前還，在沒有違約金的情況下再考慮，市面上絕大多數(shù)銀行都要求貸款還滿1年才能申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌�款或全部還款，最好是致電銀行詳細(xì)咨詢。
