無限度公司強制免租，領導難尋;匠寓公司以疫情之名，兩頭“通吃”;嗨客公寓進行注銷，疑似“失聯(lián)”……近日，合肥不少中介二房東問題頻出，租金難要。
安徽中天恒律師事務所律師朱婭娟介紹，根據(jù)相關條款規(guī)定，如果遭遇不可抗力因素影響，承租方和業(yè)主可由租賃中介企業(yè)本著平等自愿和誠實信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題，盡最大努力爭取出租人理解。但這并不意味著可以單方面強制拒付租金。
無限度強制免租 拖欠業(yè)主房租沒商量?
4月7日，本報以《承租方“經(jīng)營不善” 讓業(yè)主來背鍋?》為題，報道了安徽無限度商業(yè)管理有限公司(后稱無限度公司)作為承租方，因“經(jīng)營不善”，要求免除業(yè)主3個月房租的事情。
稿件見報后，不少合肥萬豪廣場步行街商鋪的業(yè)主向本報投訴，無限度公司租賃他們的商鋪后，同樣存在拖欠房租的情況。
業(yè)主：十年返租未如愿 拖欠房租沒得選
王女士是廬陽區(qū)濉溪路112號萬豪廣場豆瓣匯步行街商鋪的業(yè)主之一。她購買的商鋪位于A座3層，共有23平方米。按照合同規(guī)定，前三年租金充抵房價，之后，每季度支付11235元。
“從去年6月份開始，無限度公司的租金就開始由合同規(guī)定的季付改為月付，而從今年1月開始連月付的房租都沒有了。”王女士回憶，“剛開始你去要一次，他們還會給一次，到年后連要都要不到。”
截至目前，從1月到4月，豆瓣匯一共拖欠王女士4個月的房租。
據(jù)介紹，豆瓣匯這邊有200余名業(yè)主，基本上都是在2012年開始與安徽無限度商業(yè)管理有限公司簽訂協(xié)議，租期10年。
▲王女士提供的合同
與香江國際佳園業(yè)主遭遇類似，豆瓣匯與無限度商業(yè)管理有限公司簽訂的協(xié)議同樣是十年返租。在王女士出示的《豆瓣匯步行街物業(yè)租賃經(jīng)營合同》中，合同內容與香江國際佳園基本一致，不過，豆瓣匯的租賃合同中并沒有擔保方。
▲王女士提供此前找相關部門解決問題的圖片
“之前我們多次找過無限度公司，但一直到現(xiàn)在，他們都沒能把拖欠的房租給我們。”王女士告訴記者，此前，豆瓣匯的部分業(yè)主曾自發(fā)到玲瓏大廈原無限度公司辦公地址去找負責人協(xié)商解決，但工作人員告知，負責人在國外，公司資金緊張，無法支付房租。
之后，望湖街道王衛(wèi)社居委工作人員到場協(xié)調，但最終無法找到負責人。之后，業(yè)主們又自發(fā)找到豆瓣匯商鋪所在地雙崗街道，街道約到了無限度一位自稱姓汪的負責人 ，與業(yè)主代表一起協(xié)商，但是對方表示自己也做不了主，最終事情不了了之。
探訪：擔保公司注銷 承租公司領導難尋
根據(jù)無限度與香江國際佳園業(yè)主簽訂的租賃合同，安徽無限度商業(yè)管理有限公司是承租方，合肥明亮博遠房地產顧問有限公司是擔保方。
隨后，記者查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)得知，合肥明亮博遠房地產顧問有限公司已經(jīng)注銷。注銷原因顯示，2019年9月27日，決議解散。而安徽無限度商業(yè)管理有限公司仍處于存續(xù)(在營、開業(yè)、在冊)狀態(tài)。
記者查詢得知，兩家公司此前的位置均在合肥市包河區(qū)馬鞍山南路660號綠地瀛海國際大廈D座13樓。其中，2019年6月19日，安徽無限度商業(yè)管理有限公司發(fā)生地址變更，從綠地贏海D座的1313室變更至1301室。
▲記者探訪記者無限度的注冊地
4月10日，記者前往無限度的注冊地探訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場有2名男子、1名女子以及一個小孩。室內共有4張辦公桌，除女子面前的桌上放有筆記本電腦外，其余桌上并無相關辦公用品。
一名自稱會計的女子告知記者，由于疫情影響，這段時間確實有部分員工工資沒有到賬。
“目前公司確實遭遇了一些問題，但5月份就應該會出結果的。”一名自稱維修部工人的男子告訴記者，自己每周一和周五都在這邊，不過領導基本不來，另外，自己只能提供香江國際招商部經(jīng)理的電話。
隨后，記者撥通對方提供的手機號發(fā)現(xiàn)，對方就是之前自稱工作人員的男子。對方告訴記者，自己的上司有時會來香江國際佳園13A2樓，業(yè)主可以進行現(xiàn)場咨詢。當記者提出想要與對方領導聯(lián)系時，對方表示無能為力。
二房東匠寓兩頭“通吃” 都是疫情的鍋?
事實上，無限度公司并非個例。近日，肥西錦繡大地城業(yè)主袁中平向本報投訴稱，自己將房屋出租給合肥匠寓信息科技有限公司(后稱匠寓公司)。今年2月初，對方以疫情影響，房屋無法出租，屬于不可抗力因素，要求免除3個月房租。
根據(jù)探訪得知，截至3月中旬，袁中平的房子已全部出租出去。租客租金也都支付正常，并不存在拖欠租金情況。
“我的房子位置比較好，不缺人租。”袁中平告訴記者，如果是真租不出去還情有可原，可房屋租住情況正常，二房東等于是以疫情為借口，兩頭“通吃”。
免責解除合同 疫情背鍋
袁中平今年45歲，他是肥西桃花工業(yè)園錦繡大地城小區(qū)的業(yè)主。與香江國際佳園和豆瓣匯業(yè)主類似，袁中平同樣是因為把房子租給二房東，而收不到房租。
2018年11月28日，袁中平與合肥匠寓信息科技有限公司簽訂了《房屋出租委托合同》。按照合同，委托期自2018年12月30日至2021年12月30日，每年房租費按12月30日4461元、3月30日8913元、6月30日8913元、9月30日8913元方式交付，年度合計31200元，以此類推直至合同結束。
此前收租并無異樣，改變是從2月4日的一則短信開始。
2月4日，袁中平收到匠寓公司的短信。短信稱，受新型肺炎疫情影響，無人租房，導致大批租客違約及無人租房，租金無法收回，因此，公司虧損嚴重，處于即將關停狀態(tài)。且天災人禍是不可抗力因素，根據(jù)《房屋托管合同》《合同法》第一百一十七條及公司《房屋托管合同》第八條，請袁中平商議確認免責解除《房屋托管合同》，由于袁中平合同所留聯(lián)系方式一直處于關機狀態(tài)無法接通，公司默認同意上述觀點支持我們渡過這次難關。
▲袁中平收到的短信
“我的號碼一直在用，說我關機、無法接通怎么能發(fā)我短信呢?”袁中平告訴記者，收到短信后，自己也多次聯(lián)系對方，但對方一直沒人接電話。“后來，他接通后，我跟他講了情況后，也沒有了下文。”
3月30日，原本的交租期限，袁中平并未收到房租。
免租三個月 二房東兩頭“通吃”?
4月2日，袁中平來到匠寓公寓咨詢，一名姓張的工作人員告訴他，需免租3個月，后續(xù)可安排房東與租客直接簽訂租約。
袁中平的房屋是否真的無法出租?經(jīng)調查得知，實際上袁中平的四間房屋早已全部租出，也并不存在拖欠房租的情況。
據(jù)了解，1月16日，3月8日、14日、18日，分別有租客與匠寓公司簽訂合同。其中，租住C房間的一位租客向記者出示租賃合同，租房時間至2020年12月30日。此間房租繳納情況正常。
“和租客直接簽訂租約什么的我沒意見，不過為什么要免租3個月呢?”令袁中平不解的是，如果真是無人租住，自己無話可說，可現(xiàn)實是房子已經(jīng)全部租出去，匠寓公司收了房租，卻拖欠自己的房租。
嗨客欠薪、欠租 疑似“失聯(lián)”
繼上周嗨客公寓疑似失聯(lián)，數(shù)百人被坑消息被曝光后，記者調查發(fā)現(xiàn)，除了租客和業(yè)主的權益難以保護外，不少業(yè)務員也被拖欠工資。據(jù)了解，目前，嗨客公寓所有辦公點均已關門，相關部門也已介入調查。
業(yè)務員：老板跑路 拖欠工資
除了業(yè)主和租客外，不少嗨客業(yè)務員反映，自己的工資被拖欠。
有業(yè)主反映，對接自己的業(yè)務員已經(jīng)發(fā)朋友圈稱，確認公司不在了，嗨客已經(jīng)拖欠自己3個月的工資了。
現(xiàn)狀：辦公點關閉 經(jīng)偵介入調查
4月10日，據(jù)業(yè)主和租客探訪得知，嗨客公寓在合肥所有辦公點均已關門。當天不少業(yè)主和租客前往附近的派出所和經(jīng)濟犯罪偵查大隊報案。
▲租房報案須知
記者了解到，蜀山分局經(jīng)濟犯罪偵查大隊目前已接受報案，介入調查。合肥市公安局蜀山分局掃黑辦和蜀山分局經(jīng)濟犯罪偵查大隊等部門均有張貼《“嗨客”租房報案須知》。報案須知顯示，報案需提供報案材料、房屋租賃合同復印件、房租支付憑證，以及身份證復印件。
4月12日，微信嗨客維權群已達500人上限，不少業(yè)主租客還另建新群。記者注意到，受害者中不乏有外籍人員。
根據(jù)維權群里登記的《嗨客受害人員統(tǒng)計表》，截至4月12日上午，涉事房屋達800多間，每間房屋總租金基本過萬。本次嗨客的涉事小區(qū)遍布合肥市各區(qū)，涉及信網(wǎng)華府駿苑、地礦家園、星海城、銀杏苑、金域藍灣等多個小區(qū)。
后續(xù)：涉及資金千萬 官方發(fā)函
4月10日，合肥市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于通報部分住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險的函》。
據(jù)介紹，4月9日,合肥市住房保障和房產管理局擬就近期租賃糾紛投訴事宜約談嗨客公寓公司負責人周世金,當事人拒不配合。
▲合肥市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于通報部分住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險的函》
4月10日, 合肥市住房保障和房產管理局聯(lián)系杭州瑜圖網(wǎng)絡科技有限公司合肥分公司負責人盧小科,其尾號7068的手機號始終無法接通;聯(lián)系杭州瑜圖網(wǎng)絡科技有限公司總部,電話無法接通。
據(jù)了解， 嗨客公寓在合肥收儲的房屋將近2000 套,房源空置約500套,遍布各區(qū)(開發(fā)區(qū)) ,主要集中在蜀山區(qū),房屋月平均租金2000元左右,公司主要拖欠房東一月份之后的租金,涉及資金一千多萬元。
暫緩嗨客簡易程序注銷工作
4月9日,合肥市住房保障和房產管理局約談匠寓公司負責人。據(jù)負責人陳述, 目前匠寓公司在合肥收儲房源260套左右,采用分割出租的經(jīng)營方式;對租戶月收租金,對房東季付租金。因受疫情影響,空置房源無法出租,空置率達到60%,同時因部分租戶拒付租金以及大量客戶要求解除勞動合同，導致公司資金周轉出現(xiàn)問題，經(jīng)營困難。
合肥市市場局暫緩合肥嗨客公寓管理有限公司簡易程序注銷工作,調查核實該公司其他背景情況,積極參與處理合同經(jīng)濟糾紛;該市公安局根據(jù)工作職責調查嗨客公寓是否涉嫌經(jīng)濟犯罪以及可能引起的尋釁滋事等問題;該市信訪局合理分類處理租賃糾紛投訴,落實轄區(qū)政府工作職責,妥善處理群體性租賃糾紛投訴;該市城市管理局密切關注事態(tài)發(fā)展和風險化解情況,對調查核實的違法違規(guī)行為，適時實施行政處罰。
合肥市住房保障和房產管理局表示，正在積極調查、關注事態(tài)進展。
經(jīng)偵：高收低租并不意味著欺詐
4月10日，蜀山經(jīng)偵的一位工作人員介紹，高收低租并不意味著欺詐。有些中介公司為了占據(jù)市場，前期會采取高收低租的方式占據(jù)市場，這個差額如果在正常范圍內，是沒有問題的。
此外，對于中介公司跑路，業(yè)主是否有權趕走租客的問題。蜀山經(jīng)偵的工作人員介紹，從理論上講，租客和中介公司簽訂的合同為生效合同，但并不等同于有效。嚴格意義上來講，房東并不能趕走租客。
該工作人員表示，并不建議租客和業(yè)主形成對立關系，應該形成一致，共同解決問題。
律師：遭遇不可抗力 減租可協(xié)商但不得強制
安徽中天恒律師事務所律師朱婭娟介紹，由于受疫情影響，部分租客因為無法正常居住，或者物業(yè)交割和搬家不便等原因，導致租賃中介企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題，最終可能引發(fā)履約糾紛。
如果租客或二房東因受疫情影響，確實不能繼續(xù)履行合同，應當及時通知對方，以降低可能造成的損失，并在合理期限內提供相關證明材料。
根據(jù)相關條款規(guī)定，如果遭遇不可抗力因素影響，承租方和業(yè)主可由租賃中介企業(yè)本著平等自愿和誠實信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題，盡最大努力爭取出租人理解。但這并不意味著可以單方面強制拒付租金。
二房東“失聯(lián)”怎么辦?
“如果承租方拖欠房租，突然‘失聯(lián)’，業(yè)主可以通過起訴解決，要求解除合同，并要求對方支付拖欠房租。”朱婭娟介紹，根據(jù)我國《合同法》第227條，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
至于租賃合同中的擔保人，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第十八條，當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。
連帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。
業(yè)主和租戶如何避免“二房東”兩頭坑害的情況?
朱婭娟建議，業(yè)主在對房屋進行托管時，可以收取托管公司的保證金，用以保障合同能順利履行;另外，業(yè)主也需要提前了解托管公司的經(jīng)營狀況，避免遇到騙子公司。
作為租客，最好是直接跟房屋業(yè)主簽訂租賃合同。如果需要跟托管公司簽合同，應提前了解托管公司的經(jīng)營狀況，如上網(wǎng)查詢公司的口碑以及公眾評價等。在簽訂合同前，租客不妨將對方的有效身份信息、原租賃合同、房產證、轉租證明等均復印保存，同時注意保留收款憑證、付款憑證等相關證據(jù)，以備日后所需。
另外，租戶應盡量避免提前支付租金，這樣能夠保障損失不會擴大。
本報記者 文/圖
