去杠桿對于房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。對于房企來說，“慢時代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個時代的痛點，終究會獲得市場的認可。
日前，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。有市場人士認為，貸款規(guī)模受限對于房企利空，房企未來的經(jīng)營存在巨大隱憂。
自“房住不炒”定位明確以來，有關(guān)部門對房企融資行為持續(xù)作出規(guī)范，防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險。從防范系統(tǒng)性風(fēng)險的角度來看，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿勢在必行。
凈資產(chǎn)收益率（ROE）是衡量公司運用自有資本效率的重要財務(wù)指標(biāo)，體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。而根據(jù)有關(guān)分析方法，ROE取決于凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)（資產(chǎn)負債率越高，權(quán)益乘數(shù)越大），要提升ROE，就需要從提升凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負債率三個角度來進行。
在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，行業(yè)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài)，房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式。事實證明，這種方式也非常見效。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2009年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力大幅提升，ROE從不到4%提高到12%，此后房企的ROE持續(xù)穩(wěn)定在這一較高水平。
然而，高杠桿是一把“雙刃劍”，面對較大的市場波動，高杠桿往往意味著高風(fēng)險，這也是近年來資本市場給房企遠低于市場平均市盈率估值的原因之一。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)是周期之母，遠有日本房地產(chǎn)泡沫、近有美國次貸危機，這些源發(fā)自房地產(chǎn)行業(yè)的危機最終引爆了全面的金融危機。近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下滑，在樓市調(diào)控政策下，一些城市房價回調(diào)，高杠桿帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，因現(xiàn)金流問題倒閉的房企開始增多。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2018年至2019年這兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。無論是落實“房住不炒”要求，還是防范金融風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局。
那么，杠桿降下來，周轉(zhuǎn)率保持合理水平后，就相當(dāng)于給房企判了“死刑”么？顯然不是。
在地產(chǎn)“慢時代”中，凈利率成為更為關(guān)鍵的指標(biāo)。要維持較高的盈利能力，就需要房企打破“路徑依賴”，轉(zhuǎn)型升級，改變過去粗放的經(jīng)營模式，向管理要效益，向創(chuàng)新要效益。過去一年，頭部房企萬科一直在強調(diào)一個理念：地產(chǎn)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利，如今進入到管理紅利階段。對于管理紅利，萬科認為關(guān)鍵在五點：創(chuàng)造價值、建立競爭優(yōu)勢、長期主義、科技賦能、精細運營。提升效率，降低成本，從而提高凈利率，管理紅利恰恰可以解決“慢時代”房企的發(fā)展問題。
可以說，去杠桿對于房企而言，既是一塊很好的“試金石”，也是通往高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。畢竟，房地產(chǎn)市場體量巨大，除了新房銷售，存量市場的住房租賃、城市更新、物業(yè)服務(wù)等都是萬億級的市場，而且行業(yè)仍然存在諸多痛點。對于房企來說，“慢時代”的房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊天地，大有可為。只要能真正解決這個時代的痛點，終究會獲得市場的認可。比如僅僅成立兩年多的貝殼，因為利用數(shù)字技術(shù)提升了二手房交易效率，在美股上市后市值很快超過了萬科和保利的總和。
當(dāng)然，更重要的是，在轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的陣痛期，房企要努力控制好債務(wù)風(fēng)險，提升資產(chǎn)質(zhì)量，改善資產(chǎn)負債表。畢竟，活下來才是前提。
（作者：王軼辰）
